Закон об інвестиціях в будівництві

До недавнього часу інвестиційний договір з його різновидами був основним механізмом залучення інвестицій забудовниками. Але сьогодні будівельні компанії не можуть залучати напряму кошти приватних інвесторів після вступу в силу Закону „О фінансово-кредитних механізмах і управлінні майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” 01.01.04г. Інвестування житла є фінансовою послугою, тому така діяльність підлягає спеціальному ліцензуванню, і напряму брати гроші з фізичних осіб забудовникам не можна!..

15 грудня 2005 року Верховна Рада України прийняла поправку до Закону „Об інвестиційній діяльності”, яка забороняє інвестування будівництва житла окрім як через фонди фінансування будівництва (ФФС), інститути сумісного інвестування (ІСІ) і випуск цільових облігацій. 14 січня 2006року Закон був підписаний і вступив в силу. Мета законодавчих нововведень – упорядкувати ринкові відносини й зменшити ризик при придбанні нерухомості. Інвестиційні договори, договори о дольовій участі в житловому будівництві, укладені після 14 січня, є незаконними. І тут найбільше ризикують покупці нерухомості. Вступити в право власності після здачі будинку в експлуатацію для них буде проблематично. Основною проблемою, з якою можуть стикнутися і покупці і будівельні компанії, є можлива відмова місцевих органів влади оформити право власності на житло, яке побудовано за іншими, ніж встановлено новим законом, схемами.

Розглянемо текст поправки до Закону „Об інвестиційній діяльності”:

Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Тим, хто буде продовжувати працювати за старою схемою, треба приготуватися до неприємностей в особі представників податкової або прокуратури, які не упустять можливості оспорити дійсність укладених договорів інвестування. І більш за все це стосується інвесторів.

Сьогодні діє новий механізм залучення інвестицій – через випуск облігацій.

У чому ж суть випуску облігацій ?

Цінні папери знаходяться в жорстких рамках Законодавства. Організація, яка слідкує за більшою частиною інвестицій, називається Комісією по цінним паперам та біржам (КЦПБ). Торговець цінними паперами регулярно подає звіт та провіряється Державною Комісією по цінним паперам. Крім того, випуск облігацій проходить обов’язкову реєстрацію в комісії і тому випустити облігації на більший об’єм квартир , ніж є в будинку, комісія не дозволить. Самі облігації випускаються як правило в бездокументарній формі, реєстр яких веде зберігач цінних паперів, тому одні й ті ж самі облігації двічі продати не можливо. Облігацій цільові, тобто за ними закріплена визначена квартира у визначеному будинку. Є проспекти емісій, які публікуються з вказівкою конкретного об’єкту будівництва, строків емісії, цільового використання коштів, публікуються дані о будівельній компанії (емітенті) та її засновниках. При цьому існує висока ступінь контролю із сторони держави, і можна говорити про те, що ця схема достатньо надійна для покупців.

Крім того, згідно Розпорядження Кабінету Міністрів України від 1 квітня 2004 року № 208-р „Про схвалення Концепції створення системи рейтингової оцінки регіонів, галузей національної економіки, суб’єктів господарювання”, та підписання президентом закону о змінах в іпотечному законодавстві, є обов’язковим отримання оцінки при випуску муніципальних боргових інструментів, тобто рейтингування фінансових установ та цінних паперів. Рейтингування визначається шляхом перевірки фінансового стану компанії та її місця серед інших по надійності та якості управління, зобов’язуючи до щорічної звітності.